Căn cứ vào thực tế tình hình thị trường bất động sản năm 2018 và Quý I/2019, ông Nguyễn Mạnh Hà đã cung cấp một bức tranh khá tổng thể, lạc quan về thị trường bất động sản năm 2018, đầu 2019 và dự báo bức tranh tiếp tục gam màu sáng trong 8 tháng còn lại của năm 2019.

Tình hình thị trường bất động sản vẫn phát triển ổn định

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Ảnh: P.V)

Có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản năm 2018 và 2019 sẽ đi xuống theo chu kỳ 10 năm. Tuy nhiên, thị trường bất động sản năm 2018 vẫn cho thấy sự phát triển ổn định. Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2018, nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc thị trường bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở đều có sự tăng trưởng tốt. Tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 175.000 sản phẩm, tăng khoảng 20% so với năm 2017, tổng lượng giao dịch thành công đạt 113.000 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt 90%. Đặc biệt, các căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng nguồn cung nhà ở tại thị trường TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, lần lượt là 87,2 % và 89,7%. Cơ cấu căn hộ đã có thay đổi nhiều, với tỷ trọng các phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng tới 41,3% thị phần cao hơn so với phân khúc bình dân. Giá bất động sản không tăng nhiều nhưng vẫn đứng ở mức cao. Thị trường bất động sản du lịch tiếp tục phát triển mạnh ra nhiều địa phương trên cả nước, ngoài các địa bản quen thuộc như: Đà Nẵng, Nha Trang thì thị trường bất động sản còn phát triển tại một số địa phương có tiềm năng khác như: Quy Nhơn, Quảng Bình, Quảng Ninh, Bình Thuận, Ninh Thuận ... với sự tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn giao dịch.

Thị trường bất động sản Quý I/2019 có chiều hướng chững lại, nhất là nguồn cung của thị trường bất động sản nhà ở tại 2 thị trường lớn là TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tổng nguồn cung nhà ở Quý I/2019 tại Hà Nội giảm 25% so với cùng kỳ năm 2018, lượng giao dịch giảm 28% so với cùng kỳ năm 2018. Nguồn cung nhà ở Quý I/2019 tại thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh còn giảm mạnh hơn, chỉ có hơn 3000 sản phẩm, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2018.

Sở dĩ nguồn cung bất động sản tại 2 thị trường này giảm là do: một số dự án lớn trên địa bàn 2 thành phố này đã ra khối lượng hàng lớn tại thời điểm Quý IV/2018, đặc biệt là các dự án của Vingroup, việc chậm phê duyệt các dự án, cũng như giảm tín dụng bất động sản (tín dụng bất động sản Quý IV/2018 giảm 0,8% so với Quý III/2018) cũng là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung bất động sản. Tuy vậy, thị trường bất động sản cả nước vẫn cho thấy một số dấu hiệu tích cực: tỷ lệ hấp thụ vẫn cao, chứng tỏ nhu cầu bất động sản nhà ở vẫn còn lớn, đặc biệt là tại thị trường TP Hồ Chí Minh; thị trường bất động sản các địa phương khác, ngoài thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đều có sự phát triển tốt, thậm chí nhiều địa phương có dấu hiệu sốt nóng ở một số thời điểm, đặc biệt là đất nền như: Vân Đồn - Quảng Ninh, Bắc Ninh, một số địa phương xung quanh TP Hồ Chí Minh. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển trên diện rộng và có tỷ lệ hấp thụ đáng khích lệ, trong Quý I/2019 tổng nguồn cung đạt gần 2.000 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 1.400 sản phẩm.

Dự báo tình hình thị trường bất động sản 8 tháng cuối năm 2019

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục ổn định (Ảnh: P.V)

Cũng theo ông Hà, tình hình thị trường bất động sản 8 tháng cuối năm 2019 sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng từ các yếu tố: sự phát triển ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước và tăng trưởng của kinh tế thế giới, đặc biệt là các thay đổi của chính sách tín dụng cho bất động sản.

Quý I vừa qua đã chứng kiến một loạt thay đổi về giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu và điện sẽ tác động đến giá đầu vào của bất động sản, vật liệu xây dựng, nhân công lao động sẽ tăng theo. Tín dụng cho bất động sản đã được kiểm soát chặt chẽ hơn, quy mô tín dụng bất động sản đã giảm dần từ năm 2016 đến nay, đặc biệt giảm nhiều trong Quý IV/2018 so với Quý III/2018 đạt 21.000 sản phẩm. Theo dự đoán, tín dụng bất động sản sẽ còn được kiểm soát chặt chẽ hơn, với việc Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến về Dự thảo thay thế Thông tư 36, Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản.

Tuy vậy, vẫn còn nhiều yếu tố tích cực giúp cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định, bao gồm:

Thứ nhất, nhu cầu về các loại bất động sản nhà ở vẫn còn cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn và các khu hành chính - kinh tế mới;

Thứ hai, ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung tạo làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam giúp cho thị trường bất động sản công nghiệp gia tăng mạnh mẽ, kèm theo là các cơ sở nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp sẽ có cơ hội phát triển.

Thứ ba, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ làm cho chất lượng của các khoản vay bất động sản sẽ chất lượng và lành mạnh hơn, giảm nợ xấu, đồng thời sẽ kích thích các nguồn vốn khác đầu tư vào bất động sản như: vốn tư nhân, kiều hối, vốn đầu tư từ nước ngoài, chứng khoán bất động sản.

Thứ tư, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn dư địa phát triển, đặc biệt là các thị trường mới, do nguồn lợi từ các các bất động sản nghỉ dưỡng mang lại cho các địa phương, sẽ thúc đẩy các địa phương mới phát triển.

Thứ năm, xu thế phát triển bất động sản quy mô thành phố thu nhỏ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ, bất động sản thông minh, bất động sản xanh sẽ là xu thế phát triển chủ đạo trong năm 2019 và các năm tiếp theo.

Thứ sáu, giá bất động sản có thể tăng nhẹ do thiếu nguồn cung ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Có thể thấy, năm 2019 là năm mà thị trường bất động sản có những khó khăn, thuận lợi đan xen, đây cũng là chu kỳ 10 năm kể từ khi thị trường bất động sản trầm lắng năm 2009. Tuy nhiên, với những kinh nghiệm thu được trong nỗ lực vượt qua khó khăn trong gian đoạn 2008 - 2013 cả từ phía các cơ quan quản lý nhà nước và từ phía doanh nghiệp, chắc chắn thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển ổn định./.

Hà Anh (lược ghi)