Thị trường bất động sản Việt Nam 2019: Xu hướng và cơ hội đầu tư

Thứ tư, 12/12/2018 16:26
(ĐCSVN) – “Nếu nhìn 2017, thấy 2018, thị trường bất động sản tốt hơn thì theo đó, năm 2019 cũng tốt hơn rất nhiều, trong đó bất động sản nghỉ dưỡng tăng bao nhiêu cũng không đủ, không cần lo bong bóng hay thừa cung, dư địa còn rất nhiều. Nhiều ý kiến cho rằng nên cấm condotel, tôi cho rằng đó là lo xa, chưa cần thiết.”

Đây là ý kiến của GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường tại cuộc Tọa đàm và Giao lưu trực tuyến về chủ đề “Thị trường bất động sản Việt Nam 2019: Xu hướng và Cơ hội đầu tư” diễn ra sáng 11/12.

Chủ trì và các diễn giả tại Tọa đàm (Ảnh: P.V)

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang phục hồi mạnh mẽ và góp phần tích cực phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Với bối cảnh kinh tế vĩ mô thuận lợi, chính sách ngày một thông thoáng hơn, cơ hội đầu tư trên thị trường bất động sản vẫn còn rất lớn. Tuy nhiên, gần đây xuất hiện những dấu hiệu tiềm ẩn các nguy cơ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nếu không được xử lý kịp thời có thể gây tác động xấu không chỉ với người mua nhà, nhà đầu tư, doanh nghiệp, ngân hàng... mà còn gây bất ổn đến kinh tế vĩ mô.

Bởi thế, chương trình lần này được tổ chức xuất phát từ thực tế cần những phân tích thấu đáo, những dự báo và giải pháp hữu hiệu để khắc phục triệt để tình trạng đó, hướng đến việc đảm bảo tính cân đối, ổn định và bền vững của thị trường bất động sản; đồng thời, giúp nhà đầu tư và người dân nắm bắt rõ hơn về xu hướng thị trường bất động sản, cũng như phân khúc đáng đầu tư.

Trong khuôn khổ chương trình, các diễn giả tham gia cũng phân tích về lãi suất cho vay liên quan tới bất động sản, các phân khúc thị trường, nhất là phân khúc nhà ở giá rẻ, xung quanh vấn đề mua nhà ở hình thành trong tương lai, các chính sách quản lý chung cư và văn hóa các khu chung cư…

Thị trường bất động sản 2019 vẫn phát triển tích cực nhưng chất lượng hơn

Giao dịch tại trung tâm các đô thị lớn vẫn tăng (Ảnh: HNV)

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam nhận định: Chỉ còn hơn tháng nữa là kết thúc năm 2018, trước đó có thông tin thị trường 2018 theo chu kỳ sẽ sụt giảm, thị trường kém, cùng những thông tin thanh tra về địa phương, rục rịch tăng thuế bất động sản, tình hình thế giới phức tạp…

Tuy vậy, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản những tháng đầu năm tiếp tục ổn định. Nguồn cung tăng so với cùng kỳ 2017. Đối với thị trường TP.HCM có giảm đôi chút vì đặc thù riêng của năm nay. Một điều đặc biệt là các năm trước thị trường bất động sản tập trung vào 2 khu vực Hà Nội và TP.HCM nhưng năm này, các khu vực xung quanh có khởi sắc.

Thứ hai là tỷ lệ giao dịch thành công trải đều ở tất cả các phân khúc: Bình dân, cao cấp thậm chí siêu cao cấp, đặc biệt là ở khu vực TP.HCM. Giá cả nhà ở không có biến động lớn. Có hiện tượng sốt đất nền xung quanh TP.HCM hay Bắc Hà Nội (Đông Anh, Gia Lâm) và một số khu vực dự định trở thành đặc khu kinh tế nhưng đã được giải quyết kịp thời. Những cơn sốt đất đã được điều chỉnh kịp thời, không làm ảnh hưởng đến thị trường.

Thứ ba, cơ cấu sản phẩm ngày càng phù hợp với thị trường, phát triển đều ở các phân khúc.

Thứ tư, mặc dù chưa có số lượng giao dịch quý IV, nhưng có thể thấy lượng giao dịch rất tốt trong tháng 10, tháng 11, như dự án VinCity, mở bán 1 tuần ở riêng Hà Nội đã thấy lượng giao dịch rất tốt.

Được biết trong tháng 12, có nhiều dự án mở bán, tình hình giao dịch sẽ khá hơn so với quý IV/2017. Đó là những nét chung thị trường nhà ở. Còn condotel trong năm 2018, một số thị trường có dấu hiệu bão hòa tại một số thị trường phát triển lâu như Nha Trang, Phú Quốc nhưng condotel lại mở ra ở các địa phương khác như miền núi phía Bắc...

Đó là một số những nét cơ bản về thị trường bất động sản 2018, có thể thấy rất khả quan. Đối với dự báo thị trường 2019, tôi cho rằng, thị trường sẽ phát triển với nguồn cung dồi dào, tập trung vào các dự án lớn, những thành phố thu nhỏ với dịch vụ đầy đủ, hạ tầng đồng bộ như dự án của Vingroup, và đây sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường.

Các dự án nhỏ lẻ ở các khu vực khác rất khó cạnh tranh với những dự án lớn đồng bộ. Nhưng chúng tôi đánh giá cao các dự án như vậy vì đó là xu hướng tất yếu để đô thị gọn gàng hơn. Do nguồn cung dồi dào, giá cả bất động sản 2019, chúng tôi đánh giá sẽ không có khả năng tăng giá đột biến, thị trường ổn định. Cơ cấu hàng hóa sẽ phù hợp với khả năng của thị trường, nhất là nhà ở năm 2019 sẽ phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Trong năm 2019, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ đặc biệt phát triển. Đây là làn sóng mới tại Việt Nam, việc phát triển các khu công nghiệp theo đó cũng phải đồng bộ hơn để thu hút nước ngoài, các nhà đầu tư cũng phải quan tâm đến nhà ở thương mại để đáp ứng các khu công nghiệp. Chúng tôi đánh giá đây sẽ là một trong những phân khúc thị trường còn nhiều dư địa phát triển.

Lưu ý về nguồn vốn vay và lãi suất cho vay liên quan tới bất động sản

 

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có dư địa phát triển (Ảnh: HNV)

Theo phân tích của TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, để so trên lãi suất của Việt Nam với thế giới phải so lãi suất thực. Lãi suất cho vay thực 2015 - 2017 ở Việt Nam là 5,36%, Trung Quốc 3%, Singapore 3,8%, Philippines 4,5%,... Như vậy, lãi suất cho vay thực của Việt Nam ở mức trung bình cao. Ngân hàng không muốn cho vay lãi suất cao vì khả năng trả nợ thấp. Kinh tế Việt Nam rất rủi ro. Quốc tế chấm điểm chúng ta là 2B, mức đầu cơ, không phải đầu tư. Với mức rủi ro 2B như vậy thì các doanh nghiệp cho thấy lãi suất là 15%, đô la Mỹ là khoảng 8%.

Cũng theo ông Lực, hiện. chi phí giao dịch của chúng ta quá lớn, đặc biệt là bất động sản, mất đến 10 - 30% tổng chi phí trong khi nước ngoài không thế. Hơn nữa, vì chúng ta đang áp trọng số rủi ro cho vay bất động sản là 200% có nghĩa là chi phí vốn của các ngân hàng cao nên các ngân hàng phải áp lãi suất cao hơn so với cho vay thương mại thông thường.

Ngân hàng nhà nước, tín dụng đang kiểm soát cho vay bất động sản, tức là điều chỉnh mức lãi suất cao hơn để doanh nghiệp hạn chế. Quỹ đầu tư tín thác bất động sản với chứng chỉ có thể mua bán, đây là kênh có thể huy động vốn quan trọng.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính Ngân hàng cảnh báo,với tình hình của nền kinh tế thế giới và Việt Nam, tín dụng cho thị trường bất động sản cũng sẽ ảnh hưởng. Ngoài ra, việc hạn chế huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 45% xuống còn 40% cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Những ngày vừa qua, hầu hết ngân hàng đã tăng lãi suất nhằm cơ cấu lại nguồn huy động vốn. Tín dụng bất động sản vẫn ở mức cao, 200%. Đây là lĩnh vực có nhiều rủi ro và yêu cầu các ngân hàng phải cẩn thận. Với những định hướng và quy định đó, thị trường bất động sản sẽ bị tác động. Ngân hàng Nhà nước đưa công văn yêu cầu các ngân hàng rà soát tín dụng bất động sản để báo cáo cho chính xác. Tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng 7,5% trong ngành ngân hàng. Tôi nghĩ cao hơn nhiều. Năm 2019, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản và chứng khoán là rất hợp lý. Các ngân hàng nhà nước và ngân hàng thương mại phải cẩn trọng để tốt cho thị trường bất động sản được thanh lọc.

Luật sư Bùi Sinh Quyền, Văn phòng Luật sư Phúc Thọ chỉ rõ, việc chiếm dụng vốn của người dân mới dẫn đến tranh chấp. Theo chúng tôi, thiết lập chính sách phải dựa trên các nguyên tắc: Người dân được gì, doanh nghiệp được gì, Nhà nước được gì để tư vấn. Ví dụng, một mét vuông đất, doanh nghiệp bán 10 triệu đồng nhưng người dân được đền bù có 1 triệu. Vậy 9 triệu kia đi về đâu? Do vậy, dẫn đến việc người dân phản ứng, không đồng tình. Khi thống kê các vụ kiện tụng liên quan đến bất động sản, chúng tôi nhận thấy người dân còn e ngại việc chủ đầu tư đã trốn đi đâu rồi, hoặc bán quyền cho 2, 3 người khác thì khởi kiện vấn đề gì.

Với nguồn vốn cho bất động sản, GS Đặng Hùng Võ cho hay, nếu luồng vốn FDI dồn vào Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội, nhưng cũng kèm theo những thách thức. Nên chúng ta phải biết tận dụng cơ hội hay lại bỏ phí. Tôi không nói tín dụng là yếu nhưng phải nói tiền tiết kiệm trong dân không ai biết có bao nhiêu, nếu nguồn đó bỏ ra để mua bất động sản trong tương lai thì phải nói có rất nhiều tiềm năng.

“Về tín dụng, tôi cho rằng vay tín dụng ở Việt Nam vẫn cao quá so với các nước. Tín dụng đương nhiên vẫn cần phải có nhưng mặt quản lý thì phải xem xét. Quản lý của ta còn yếu. Cơ chế thế chấp để vốn hóa bất động sản cũng có vấn đề. Giao dịch bất động sản trong tương lai dù có cơ chế bảo lãnh nhưng vẫn còn nhiều vấn đề. Hai vấn đề này cần tính thực tiễn cao hơn để tránh rủi ro cho người dân”-GS Đặng Hùng Võ nói.

Tiếp tục phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, hiệu quả

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holding cho rằng, bất động sản là lĩnh vực kinh doanh không hề dễ. Những năm trước, rất nhiều người muốn nhảy vào thị trường này nhưng 5 năm gần đây, các chủ đầu tư nếu không đủ bản lĩnh, chuẩn bị đầy đủ nguồn lực về vốn, sẵn sàng chấp nhận rủi ro thì sẽ không thể kinh doanh bất động sản.

“Về tổng quan thị trường, nhu cầu ở của người dân Việt Nam hiện nay rất cao, nhất là ở thành phố lớn tập trung rất nhiều người ngoại tỉnh đến. Chưa kể, tính sở hữu của người dân Việt Nam chúng ta cũng cao. Do đó, tôi đánh giá nhu cầu nhà ở cho người dân rất cao, sẽ còn tăng, nhất là thị trường nhà ở phù hợp với túi tiền’- ông Nguyễn Anh Tuấn phân tích.

Liên quan đến về câu chuyện mua nhà ở hình thành trong tương lai, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam,việc bán nhà ở hình thành trong tương lai có từ năm 2016, một số dự án thực sự như vậy dẫn đến hậu quả như Sông Đà. Thực ra, chúng tôi đã nghiên cứu ở nhiều nước, một số nước châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc thường có thế chấp. Nếu không bán thì ngân hàng cũng không dám cho vay. Ở Úc, cho phép bán nhà hình thành trong tương lại nhưng được phép thu 10% coi đó là đặt cọc Nếu không cho bán nhà ở hình thành trong tương lai thì ngân hàng cũng sẽ không cho vay. Ở Úc cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai những chỉ được phép thu 10%. Đối với Việt Nam thì hơi khó.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, phân khúc nhà ở có chuyển động tốt nhưng cần sự điều chỉnh về mặt chính sách, hướng phát triển, nhất là cần phát triển ác dự án, sản phẩm nhà ở giá không thấp nhưng có thể giãn khoảng cách trả để người dân có thêm điều kiện mua như Dự án mới đây nhất của Vingroup. Đây được xem là yếu tố giải quyết rất tốt cho phân khúc nhà ở bình dân. Hay việc bán nhà ở cho người nước ngoài, theo tôi cũng phải có những chính sách thay đổi. Người nhiệt tình thì không dám, người dám lao vào mà chúng ta không chào đón./.

 

Lê Anh

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Ý kiến bình luận
Họ và tên
Email
Lời bình

/

Xác thực