Các đại biểu tại Hội thảo "Chia sẻ kinh nghiệm tiết kiệm nhà ở" ngày 21/11/2018 vừa qua (Ảnh: HNV)

Theo phân tích của các chuyên gia, các nước đang phát triển đang phải vật lộn với nhiều vấn đề khác nhau như thị trường vốn không hoàn hảo, khu vực ngân hàng yếu, tỷ lệ tiết kiệm thấp (dài hạn) thiếu các phương án tài chính hợp lý và khả năng tiếp cận tín dụng cho các nhóm thu nhập thấp đến trung bình. Do đó, nếu triển khai Chương trình tiết kiệm nhà ở thì khá phù hợp vì nó có đầy đủ những điều kiện này.

Theo Ngân hàng tiết kiệm nhà ở của CHLB Đức, chương trình tiết kiệm nhà ở là một giải pháp ổn định và đơn giản được thiết kế cho những khách hàng cần tài trợ cho việc mua sắm, xây dựng mới hoặc cải tạo một ngôi nhà. Nó đóng vai trò then chốt trong việc cung cấp nhà ở và khả năng chi trả cũng như tích lũy tài sản và đảm bảo tài chính cá nhân khi nghỉ hưu. Ý tưởng cơ bản của một cộng đồng các người tiết kiệm có thể được minh họa tốt nhất bằng ví dụ sau. Giả sử có mười người thiếu nguồn lực tài chính cần thiết để xây dựng ngôi nhà mơ ước của họ. Hãy giả định thêm rằng mỗi năm mỗi người trong số họ sẽ có thể dành một phần mười số tiền cần thiết để mua nhà mong muốn. Do đó, mỗi người trong số họ có thể có được nhà sau mười năm. Tuy nhiên, nếu mười nhà xây dựng tiềm năng này tập trung nguồn lực của họ, ngôi nhà đầu tiên có thể được xây dựng trong năm đầu tiên bằng cách huy động  trên tiết kiệm của mười người tham gia. Trong năm thứ hai, nhà thứ hai có thể được xây dựng bằng cách sử dụng các khoản thanh toán của chín người tiết kiệm và trả nợ của người tham gia đầu tiên và cứ như vậy cả 10 người sẽ đều có nhà ở.

Thêm vào đó, các quỹ trong hệ thống Chương trình tiết kiệm nhà ở được cung cấp bởi các khoản tiết kiệm và hoàn trả của khách hàng. Theo quy định đặc biệt, tiết kiệm được giải ngân và các khoản cho vay được phân bổ tại một thời điểm nhất định và theo một trật tự nhất định. Khách hàng quyết định không sử dụng khoản vay có thể lấy lại số tiền tiết kiệm..

Có thể hiểu một cách ngắn gọn là Ngân hàng tiết kiệm nhà ở được coi là một chương trình tiết kiệm theo hợp đồng, nó liên kết giai đoạn tiết kiệm với quyền nhận khoản vay thế chấp. Mặc dù người gửi tiết kiệm được ít tiền lãi hơn trên tiền tiết kiệm  của họ so với người khác, để đổi lại họ sẽ được tính lãi vay ít hơn cho khoản vay của họ. Hơn nữa, lãi suất được ấn định trong suốt thời hạn hợp đồng. Đây là điều làm cho khoản vay Chương trình tiết kiệm nhà ở rất hấp dẫn.

Bí thư thứ nhất Đại sứ CHLB Đức tại Hà Nội, ngài Joerg Rueger phát biểu tại Hội thảo (Ảnh:V.G)

Tại CHLB Đức, một hợp đồng cụ thể có thể được chia thành 4 giai đoạn: Thứ nhất, khi hợp đồng được xác định. Với hợp đồng của Chương trình tiết kiệm nhà ở, người cho vay và người đi vay đồng ý về số tiền hợp đồng, tỷ lệ tiết kiệm, tỷ lệ hoàn trả và lãi suất cho khoản tiết kiệm và thời gian cho vay; Trong giai đoạn tiết kiệm sau, người tiết kiệm thường tiết kiệm khoảng 40% đến 50% tổng số tiền hợp đồng. Giai đoạn tiết kiệm thường kéo dài 5 đến 6 năm; Sau khi kết thúc giai đoạn tiết kiệm, người vay có thể vay vốn, bao gồm khoản chênh lệch giữa tiền tiết kiệm và số tiền hợp đồng. Vì hệ thống Chương trình tiết kiệm nhà ở dựa trên quỹ tự duy trì (bao gồm tiền gửi và hoàn trả) nên đôi khi khách hàng phải chờ đợi một thời gian ngắn cho đến khi họ có thể nhận được khoản vay. Các quy tắc xếp hàng cụ thể xác định trình tự giải ngân cho khách hàng; Sau khi nhận được khoản vay, khách hàng bắt đầu trả nợ. Lãi suất cho vay thường cao hơn 2% so với lãi suất tiết kiệm. Khách hàng của Chương trình tiết kiệm nhà ở có thể trả nhiều hơn hợp đồng của họ và bất cứ khi nào họ muốn. Họ không bị bất kỳ hình phạt trả trước nào.

Cũng theo đại diện từ Ngân hàng tiết kiệm nhà ở của Đức, vì Chương trình tiết kiệm nhà ở của Đức là các tổ chức tín dụng nên chúng phải tuân theo tất cả các quy định của Đạo luật Ngân hàng Đức, và do đó chịu giám sát của chính phủ bởi Văn phòng Giám sát Ngân hàng Liên bang. Do tính chất độc đáo của hệ thống Chương trình tiết kiệm nhà ở, một luật lệ đặc biệt phải được thêm vào Đạo luật Ngân hàng Đức. Đạo luật về Ngân hàng tiết kiệm nhà ở  này được thực hiện vào năm 1972 và đã được sửa đổi nhiều lần. Đạo luật này điều chỉnh cơ cấu tổ chức của Ngân hàng tiết kiệm nhà ở  và đưa ra khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh của Chương trình tiết kiệm nhà ở. Nó cũng điều chỉnh các yêu cầu phân bổ tối thiểu và có các điều khoản liên quan đến việc thực hiện quỹ dự trữ để ổn định thời gian chờ đợi. Ngoài Đạo luật Ngân hàng tiết kiệm nhà ở, còn có Quy chế Ngân hàng tiết kiệm nhà ở  đề cập đến các chi tiết kỹ thuật. 

Về cơ bản, hầu hết các nước đều có một số hỗ trợ về tài chính nhà ở vì khu vực nhà ở có ảnh hưởng tích cực đến việc làm, tăng trưởng kinh tế và nói chung về sự ổn định về kinh tế xã hội. Điều quan trọng là sự hỗ trợ của chính phủ và hiệu quả của nó.  Ở Đức, hệ thống Chương trình tiết kiệm nhà ở được hỗ trợ bởi hai chương trình khác nhau: Giảm thuế thu nhập cho phần chi phí xây nhà và trợ cấp tiết kiệm cho Người lao động.

Ưu điểm của hệ thống này là lãi suất cố định thấp; tính linh hoạt:Khách hàng được tự do trả nợ trước thời hạn mà không phải trả bất kỳ hình thức phạt trả trước, Ngân hàng tiết kiệm nhà ở giúp ổn định hệ thống tài chính.

Như đã phân tích ở trên, hệ thống Chương trình tiết kiệm nhà ở là một hệ thống kín. Do đó, lãi suất không được cung cấp bởi thị trường vốn và được ấn định cho toàn bộ thời hạn hợp đồng. Hợp đồng Chương trình tiết kiệm nhà ở cho phép lập kế hoạch tài chính chính xác và bảo vệ khách hàng Chương trình tiết kiệm nhà ở trước các rủi ro do lãi suất thị trường vốn biến động. Hơn nữa, hợp đồng Chương trình tiết kiệm nhà ở khá linh hoạt và có thể được điều chỉnh cho nhiều loại khách hàng khác nhau.  Ở nhiều nước đang phát triển, người dân thường có thu nhập một cách không chính thức và thường có những khoản tiền khá khác nhau. Trong Chương trình tiết kiệm nhà ở họ có thể hưởng lợi từ khả năng thanh toán bổ sung mà không phải trả tiền phạt trả trước. Do đó, hệ thống Chương trình tiết kiệm nhà ở giúp mọi người trả nợ càng sớm càng tốt.

Ở nhiều nước đang chuyển đổi và các nước đang phát triển, việc cung cấp các khoản vay thế chấp rất hạn chế hoặc lãi suất vẫn không thể chấp nhận được đối với đa số người. Điều này thường là do thiếu các thông tin có liên quan đến mức độ tin cậy của khách hàng. Hầu hết khách hàng của họ không bao giờ có thể thiết lập một lịch sử tín dụng. Không có các cơ quan xếp hạng tín dụng cá nhân. Các Chương trình tiết kiệm nhà ở có thể vượt qua sự thiếu thông tin vì  khách hàng thiết lập mức độ tin cậy của họ bằng cách tiết kiệm thường xuyên, thể hiện khả năng dành một số tiền nhất định để có được khoản vay. Bằng cách triển khai các chi nhánh và cho phép Chương trình tiết kiệm nhà ở chuyển tiếp dữ liệu về khách hàng của mình, hệ thống Chương trình tiết kiệm nhà ở giúp mọi người trở thành khách hàng đáng tin cậy. Do đó, hệ thống Chương trình tiết kiệm nhà ở có thể giúp xây dựng một hệ thống tài chính lành mạnh và hiệu quả.

Đặc biệt, kinh nghiệm ở các nước đang chuyển đổi cho thấy tỷ lệ tiết kiệm rất thấp do mất niềm tin trong ngành ngân hàng. Nhưng bởi vì các Chương trình tiết kiệm nhà ở là một phương pháp khá đơn giản, dễ hiểu và tương đối an toàn cho tài chính nhà ở, nó có thể khôi phục lại sự tin tưởng của người dân trong ngành ngân hàng. Như vậy, nó có thể ổn định khu vực tài chính và dẫn đến tăng trưởng kinh tế cao hơn.

Trái ngược với các tổ chức tín dụng khác, Chương trình tiết kiệm nhà ởkassen có thể cho vay khoản vay nhỏ hơn - tùy thuộc vào số tiền hợp đồng đã thỏa thuận. Điều này rất quan trọng, đặc biệt đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi.

Có thể thấy rằng, mặc dù hệ thống Chương trình tiết kiệm nhà ở là một hệ thống rất hiệu quả và đơn giản, phù hợp với các nước đang phát triển và đang chuyển đổi, việc triển khai hệ thống cần được thực hiện sau khi đã thiết lập một số điều kiện tiên quyết về kinh tế và pháp lý. Điều quan trọng là một sự ổn định kinh tế vĩ mô và đặc biệt, tỷ lệ lạm phát đã giảm xuống dưới 10%.  Trong trường hợp tỷ lệ lạm phát cao, người dân không có động cơ để tiết kiệm thường xuyên, và do đó, hệ thống Chương trình tiết kiệm nhà ở sẽ thất bại. Tuy nhiên việc nhân dân thực hiện tiết kiệm lại có tác dụng giảm lạm phát. 

Kinh nghiệm của  Chương trình tiết kiệm nhà ở  đã được đưa ra quốc tế thành công. Nó đã được triển khai và tồn tại ở Đức (1885), Áo (1925), Slovakia (1992), Cộng hòa Séc (1993), Hungary (1997), Croatia (1998), Kazakhstan (2003), Romania (2004) và Trung Quốc (2004).

Bí thư thứ nhất Đại sứ CHLB Đức tại Hà Nội, ngài Joerg Rueger khẳng định, vấn đề tiếp cận nhà ở an toàn với giá cả phải chăng là một phần trong Mục tiêu Phát triển Bền vững số 11. Nội dung này cũng được đề cập trong Điều 25 về nhân quyền. Ngày nay, ngày càng có nhiều người chuyển đến các trung tâm đô thị và thành phố. Đặc biệt là những người trẻ tuổi kỳ vọng tương lai của họ tại các thành phố. Tuy nhiên, sinh viên, người mới đi làm và các gia đình trẻ đều gặp khó khăn trong việc tìm nhà giá cả phải chăng ở thành phố. Tình trạng này phổ biến ở khắp nơi trên thế giới. Không chỉ ở Tp Hồ Chí Minh hay Berlin, giá cả nhà ở đang tăng rất nhanh trong những năm qua. Không tìm được nhà ở thật sự là vấn đề của nhiều gia đình.

Cũng theo ngài Joerg Rueger, có rất nhiều công cụ để chính phủ có thể khắc phục tình trạng này. Tất nhiên, việc đầu tiên là cần tăng không gian sống. Việt Nam đã và đang làm rất tốt công việc đẩy mạnh xây dựng những tòa nhà mới. Việc thứ hai, là không gian sống mới cần phù hợp với nhu cầu của người dân. Và thứ ba, người dân phải có đủ khả năng mua. Một trong những công cụ có thể giúp người dân trong tình hình này là hệ thống tiết kiệm và cho vay nhà ở, gọi tắt là tiết kiệm nhà ở. Tại Đức, hệ thống này đã rất thành công đối với các hộ gia đình có thu nhập trung bình và giúp họ mua được nhà ở ổn định.

 Hiện, Ngân hàng tiết kiệm nhà ở Đức (German BausparkasseSchwäbisch Hall) có hơn 7 triệu khách hàng tại Đức và là một trong những đơn vị lớn nhất về cho vay nhà ở. Vào tháng 8/2018, theo lời mời của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Đại sứ quán Đức và Ngân hàng tiết kiệm nhà ở Đức đã có buổi họp với Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng để chuẩn bị giới thiệu hệ thống tiết kiệm và cho vay nhà ở có tham khảo kinh nghiệm từ Đức. Tháng 11/2018, NCSXH Việt Nam và Ngân hàng tiết kiệm nhà ở Đức (German BausparkasseSchwäbisch Hall) cũng hợp tác bước đầu để cùng trao đổi kỹ thuật sâu và chi tiết hơn về những vấn đề liên quan đến mô hình tiết kiệm nhà ở tại Việt Nam.

 

 

 

Lê Anh